Die sogenannte Mietpreisbremse soll übermäßige Mietsteigerungen begrenzen. Sie betrifft sowohl Neu- und Wiedervermietungen als auch Mieterhöhungen im Bestand, wobei die konkrete Umsetzung und Geltung von den Bundesländern per Rechtsverordnung bestimmt wird.
Es existiert keine gesetzliche Definition des Begriffs. In der Praxis versteht man darunter:
- Die Begrenzung der Miethöhe bei neuen Mietverträgen (i. d. R. max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete)
- Die Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Bestand von 20 % auf 15 % in bestimmten Regionen
Mietpreisbremse bei Neuvermietungen
Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 gilt in vielen Regionen:
- Maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Ausnahmen: Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen
Wichtig: Bundesländer können Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt für jeweils 5 Jahrefestlegen. In mehreren Fällen wurden die Verordnungen jedoch aufgrund formaler Mängel für unwirksam erklärt.
Rechtsprechung:
- Der BGH betont, dass Verordnungen begründet werden müssen – eine nachträgliche Begründung reicht nicht aus.
- Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat im August 2019 die Mietpreisbremse als verfassungsgemäß eingestuft.
Ausblick:
- Die Mietpreisbremse wurde durch Gesetz bis Ende 2025 verlängert.
- Laut Koalitionsvertrag ist eine Verlängerung bis Ende 2029 vorgesehen.
Aktuelle Umsetzung nach Bundesland (Stand: 15.05.2025)
| Bundesland | Geltungszeitraum | Betroffene Städte / Gebiete |
| Bayern | 01.01.2022 – 31.12.2025 | 203 Städte, u. a. München, Nürnberg, Augsburg (seit 08/2023: 208) |
| Baden-Württemberg | 04.06.2020 – 30.06.2025 (Verl. geplant) | 89 Städte, u. a. Stuttgart, Freiburg, Karlsruhe |
| Berlin | 01.06.2020 – 31.12.2025 | Ganz Berlin |
| Brandenburg | 01.01.2021 – 31.12.2025 | 19 Städte, u. a. Potsdam, Hoppegarten |
| Bremen | 01.12.2020 – 30.11.2025 | Ganz Bremen (ohne Bremerhaven) |
| Hamburg | 01.07.2020 – 30.06.2025 | Ganz Hamburg |
| Hessen | 26.11.2020 – 25.11.2025 | 49 Städte, u. a. Frankfurt, Wiesbaden |
| Mecklenburg-Vorp. | 01.10.2023 – 31.12.2025 | Rostock, Greifswald |
| Niedersachsen | 01.01.2021 – 31.12.2024 / 2025 | 18 (bis 2024) / 57 (ab 2025), u. a. Hannover, Braunschweig |
| Nordrhein-Westfalen | 01.07.2020 – 28.02.2025 / 01.03.2025 – 31.12.2025 | 18 / 57 Städte, u. a. Köln, Düsseldorf |
| Rheinland-Pfalz | 08.10.2020 – 07.10.2025 | Mainz, Trier, Ludwigshafen |
| Sachsen | 13.07.2022 – 31.12.2025 | Dresden, Leipzig |
| Schleswig-Holstein | Bis 30.11.2019 (abgeschafft) | Ehemals u. a. Kiel, Sylt |
| Thüringen | 01.02.2021 – 31.12.2025 | Erfurt, Jena |
Mietpreisbremse bei Bestandsmietverhältnissen
Im Bestand gilt grundsätzlich:
- Max. 20 % Erhöhung in 3 Jahren (Kappungsgrenze)
- Begrenzt durch ortsübliche Vergleichsmiete
- Nach Modernisierung gelten besondere Regeln
Mit der Mietrechtsänderung 2013 wurde es den Ländern erlaubt, in angespannten Wohnungsmärkten die Kappungsgrenze auf 15 % zu senken. 13 Bundesländer haben dies umgesetzt.
Weitere gesetzliche Vorschriften
- § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG): Verbot der Mietpreisüberhöhung
- § 138 BGB: Verbot von Mietwucher
Kritik an der Mietpreisbremse
Die Regelungen bleiben politisch umstritten. Kritiker sehen in der Mietpreisbremse ein Hemmnis für Investitionen, während Befürworter sie als sozialpolitisches Instrument zur Mietendämpfungverteidigen.