Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 11.03.2025 (Az. IX R 17/24, veröffentlicht am 30.05.2025) klargestellt, wie bei der teilentgeltlichen Übertragung eines Grundstücks der Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG zu ermitteln ist.
Kernaussage des BFH:
Wird ein Grundstück teilentgeltlich übertragen – etwa durch Übernahme eines Darlehens durch den Erwerber –, so ist der Vorgang für Zwecke des privaten Veräußerungsgeschäfts (§ 23 EStG) in einen voll entgeltlichen und einen voll unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Maßgeblich ist das Verhältnis der Gegenleistung (z. B. übernommene Schulden) zum Verkehrswert der Immobilie. Diese Aufteilung gilt auch dann, wenn die Gegenleistung unter den ursprünglichen Anschaffungskosten des Veräußerers liegt.
Hintergrund:
Zu den sogenannten „sonstigen Einkünften“ gemäß § 22 Nr. 2 EStG gehören auch die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG). Dies betrifft insbesondere Grundstücke, die innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung wieder veräußert werden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Wird das Grundstück unentgeltlich übertragen, ist beim Erwerber auf den ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers abzustellen (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).
Zum Sachverhalt:
Ein Steuerpflichtiger hatte 2014 ein vermietetes Grundstück für 143.950 € erworben (teilweise fremdfinanziert). Im Jahr 2019 übertrug er dieses Grundstück auf seine Tochter, die das valutierende Bankdarlehen über 115.000 € übernahm. Der Verkehrswert der Immobilie betrug zu diesem Zeitpunkt 210.000 €. Das Finanzamt wertete den Vorgang teilweise als entgeltlich, soweit die Tochter wirtschaftlich eine Gegenleistung (Schuldenübernahme) erbracht hatte, und setzte entsprechend einen Veräußerungsgewinn gemäß § 23 EStG an.
Praxishinweis:
Für die Besteuerung eines privaten Veräußerungsgeschäfts ist stets eine genaue Aufteilung erforderlich, wenn eine teilweise entgeltliche Übertragung vorliegt. Gerade bei Übertragungen innerhalb der Familie ist dies häufig relevant – insbesondere bei Übernahme von Verbindlichkeiten.
Quellen:
- BFH, Urteil vom 11.03.2025, Az. IX R 17/24
- Veröffentlichung: Online-Nachricht vom 30.05.2025, Bundesfinanzhof
- Gesetzestexte: § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 3 EStG